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土地增值税

专家和税务机关建议房地产企业:合规处理行业共性税务问题

发布时间:2020-08-29 16:32:01 文章来源:来源:中国税务报 作者:徐炜靖 王庆  共浏览1495
 8月14日下午,中国大企业税收研究所联合合肥市国际税收研究会和合肥市税务学会,在合肥市共同举办了长三角区域房地产开发企业税收政策研讨会。与会专家围绕房地产企业实务中的热点和难点问题展开了深入研讨。有关专家和税务机关表示,房地产企业只要找对方法,就能合规处理行业共性税务问题。

  “全部持有”是时点条件还是时段条件?

  实务中,房地产开发企业拿地,交由项目公司开发的情形比较普遍。

  土地出让金收据开具给房地产开发母公司后,项目子公司如果要在确认销售额时扣除土地价款,须满足《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定的三个条件。其中一个条件就是:项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。中梁地产税务总监陆志军提出,“全部持有”是只需在交付或支付等某一时点满足即可,还是须在项目全周期满足?

  记者了解到,房地产项目因融资及合作开发商的需要,常常会在拍到土地后,以老股东转让股权,或直接引进新股东的方式,增资扩股。实践中,要求企业在整个开发周期维持股权结构不变,比较困难。对此,中国大企业税收研究所副所长魏斌分析,房地产行业之所以会出现这类疑难问题,主要还是因为不同地区的政策执行口径存在差异。

  国家税务总局安徽省税务局货劳处干部刘毅在工作中接触过不少此类问题。他表示,对于这类“疑难杂症”,企业可以从纷繁复杂的地产与财税的法间差异中跳出来,变通看待和解决。例如,尽早成立项目子公司,对竞拍保证金之后余款的支付和财政票据的取得进行相应约定,将解决问题的端口“环节前置”。同时,建议企业积极与政府相关部门进行沟通,形成良性互动,为后续企业按规定扣除向政府部门支付的土地价款,准备充分、合法的凭证和依据。

  集团公司收取的服务费能否税前扣除?

  旭辉集团税务总监周淼表示,实践中,房地产企业的集团公司由于种种原因,会向成员企业收取的金额较大的服务费。这笔费用如果合理性不足,很容易导致税务风险。

  金杜律师事务所合伙人叶永青表示,集团一体化运作是房地产企业目前通行的做法。集团母公司作为“把舵人”,配置了大量的专业团队,为下属项目公司提供关键决策与风险咨询,在此过程中收取服务费无可厚非。但是,这种组织结构下,子公司支付的服务费能否税前扣除,在实务中存在争议。

  对于这个问题,国家税务总局安徽省税务局所得税处干部张金海颇有研究。他表示,根据《国家税务总局关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》(国税发〔2008〕86号)等税收政策的规定,如果收取的服务费符合市场经济活动的独立交易原则,属于项目公司实际发生且应当承担的成本,具有业务实质,则可在企业所得税税前扣除;如果无实际业务支撑,纯粹是集团收费,则不得在税前扣除。“这是一个非常关键的原则。”张金海说。

  基于此,叶永青建议房地产企业,应制定集团内部统一的分摊依据、服务方式、服务结果标准,以保证税前扣除的服务费符合规范。

  无偿移交房产,成本能否据实扣除?

  近些年来,我国政府大力推进公共租赁房等保障性住房建设,进一步完善住房体制机制和政策体系。招拍挂文件中往往会明确规定,房地产企业应通过向土地原始产权人支付实物资产的方式获得土地,或须配建一定比例的保障性住房。这种情况下,企业所移交房产的成本,能否在计算土地增值税时扣除?与会专家认为,应区分交易的实际情况,分类进行处理。

  举例来说,一家房地产企业为提升拿地优势,帮助当地政府建造了一座公园。由于该公园的产权属于政府,而非代建的房地产企业,后期不存在产权权属的转移,企业也就不涉及土地增值税视同销售情形,无需缴纳土地增值税。

  在实务中,如果房地产企业将项目中建成的一栋建筑物,作公共配套设施处理,并在与业主签订的合同或公示的其他文件中注明:该建筑属于公共配套设施,该建筑物的产权登记为全体业主。这样,其成本、费用可在计算土地增值税时扣除。

  地下车位土地增值税应如何处理?

  地下车位的土地增值税问题,也是房地产企业关注的热点话题。

  世茂房地产集团税务总监张麒表示,目前房地产企业比较关注的问题有:房地产企业建成的地下车位,应如何定义其属性?什么类型的地下车位,可作为公共配套设施进行税务处理?地下车位的收入是否纳入土地增值税清算范围?地下车位能否分摊土地成本?

  碧桂园控股有限公司集团并购与税务部总经理张海武表示,地下车位目前是否可售是解决问题的重要出发点。如果可售,地下车位可视作商品处理,房地产企业取得地下车位转让收入,应缴纳土地增值税,并单独核算其成本;如果不可售,地下车位应作为公共配套设施处理,相应的成本、费用可作为开发产品计税成本,在计算土地增值税时扣除。

  叶永青表示,地下车位的产权归属也是考量的重要因素。对于可以办理产权的地下车库,各地税务机关一般都认为属于应税范围。对于无产权的地下建筑,特别是无产权地下车位、人防车位等,是否属于土地增值税应税范围,各地区执行口径相差较大。“地下空间一般无法办理房屋权属证书,这也是实务中出现争议的主要原因。相信随着我国房产登记制度改革的持续推进,这个争议会有更明晰的答案。”叶永青说。

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